Как оформить ипотеку на покупку квартиры в новостройке

Чтобы успешно пройти весь путь оформления ипотеки, важно понимать, какие этапы вам предстоит преодолеть. Мы подробно расскажем о каждом из них, учитывая все детали, и поделимся информацией о полезных сервисах, которые помогут вам упростить процесс.

Шаг 1. Определить сумму ипотеки 

Условия ипотеки, в том числе размер кредита, который вам будет готов выдать банк, зависят от ряда факторов: 

• вашей кредитной истории;
• ваших доходов, должности, постоянства рабочего места;
• наличия созаемщика или поручителя;
• степени готовности дома, где вы хотите купить квартиру;
• залоговой стоимости этой квартиры;
• рыночных условий.

Как правило, ипотеку можно получить, только если вы работаете на текущем месте не менее 3–6 месяцев. Чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям банка, вы можете отправить туда пробные заявки.

Размер ипотеки в том числе будет зависеть от оценки залогового имущества — квартиры, которую вы приобретаете. Необязательно дожидаться официального отчета оценщиков, можно воспользоваться нашим калькулятором недвижимости. Так вы получите приблизительную стоимость квартиры исходя из открытой информации — адреса, метража, типа ремонта и т. д. 

Шаг 2. Выбрать банк и программу

Можно направить заявки в несколько банков. Желательно выбрать те, которые отличаются по размеру и подходам к кредитованию. Также стоит обратиться в банки, где вы уже брали кредиты, где у вас открыта зарплатная карта или где вы храните свои вклады. 

В поступивших предложениях важно учитывать: 

1. Процентную ставку, срок ипотеки и их соотношение. Если брать 10 млн рублей под 10% на 20 лет или ту же сумму под 8%, но на 25 лет, то итоговая сумма к возврату примерно одна — около 23 млн рублей. Внимательно все просчитайте и оцените свои силы относительно ежемесячного платежа. 
2. Размер первоначального взноса и требования к нему. Как правило, нужно внести 20–30% стоимости жилья, и это должны быть не кредитные, а собственные деньги. Например, личные накопления, сумма от продажи предыдущего жилья или материнский капитал. 
3. Расходы на дополнительные услуги. В первую очередь это касается страховки — сможете ли вы выбрать страховку самостоятельно или банк навязывает страховку партнеров. Также важно, какие страховки запросит банк: только имущества или также жизни и здоровья заемщика. 
4. Условия досрочного погашения. Многие берут ипотеку с намерением платить чуть больше. Выясните, на каких условиях это будет происходить и будет ли у вас выбор, что сокращать за счет досрочного погашения: срок кредитования или размер взносов. 
5. Требования к рефинансированию. Как правило, банки дают право на рефинансирование только спустя полгода после оформления ипотеки, но стоит уточнить этот момент отдельно. 

Шаг 3. Найти созаемщика (опционально) 

Наличие созаемщика не обязательно, но это сильно повышает шансы на одобрение. Его доходы и кредитная история будут оцениваться на одном уровне с основным заемщиком. Поэтому, если у созаемщика плохая кредитная история, это может только снизить шансы на одобрение. 

Если ипотека оформляется в браке, то второй супруг автоматически становится созаемщиком. Если вы хотите этого избежать, необходимо заключить брачный договор, в котором будет указано, что квартира, купленная в ипотеку, будет принадлежать только одному из супругов.

Поручитель — не то же самое, что и созаемщик. Созаемщик, по сути, обладает равными обязанностями с основным заемщиком, в том числе должен вовремя вносить ежемесячный платеж, если  заемщик это почему-то не сделал. Поручитель же будет нести ответственность за погашение долга по ипотеке только после решения суда. 

Шаг 4. Выбрать квартиру 

Условия ипотеки будут зависеть от того, покупаете вы квартиру в новостройке как первичный объект (у застройщика) или как вторичный — например, перекупаете у физического лица. 

В частности, надо учитывать, что некоторые государственные программы доступны только для квартир от застройщика:

• Льготная ипотека на сумму до 6 млн рублей под 8%.
• Семейная ипотека под 6% на сумму 6–12 млн рублей (в зависимости от региона). 
• Ипотека для IT-специалистов под 5% на сумму 18 млн для городов-миллионников и 9 млн для других городов.

Обратите внимание: если вы хотите воспользоваться льготной программой, то подавать заявку нужно через самого застройщика или его официального партнера. 

Выберите новостройку
на Циан

и успейте за льготной ипотекой до 1 июля

Выбрать

Шаг 5. Подать заявку

Подавать заявки на ипотеку можно одновременно в несколько банков. Это возможно в том числе через специальные сервисы. Если банк дает одобрение, оно, скорее всего, будет актуально в течение трех месяцев. 

После того как вы выбрали банк и программу, надо направить туда заявку и пакет документов. 

Скорее всего, потребуются: 

1. Паспорт гражданина РФ. 
2. СНИЛС или другой дополнительный документ, удостоверяющий личность. 
3. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или другой подтверждающий их документ. 
4. Заверенная копия трудового договора, трудовой книжки и т. п. 
5. Согласие супруга (супруги) на выдачу кредита. 
6. Документы созаемщика или поручителя. 

Полный список документов будет зависеть от конкретной ситуации и выбранного банка. Обычно при покупке квартиры в новостройке требуется меньше документов, чем при сделке с недвижимостью на вторичном рынке.

Шаг 6. Провести оценку недвижимости

Если заявку на ипотеку одобрят, вам нужно будет провести оценку выбранной квартиры. Этим должна заниматься лицензированная компания. Как правило, банк или застройщик предлагают для этого своих партнеров. Стоимость оценки оплачивается претендентом на ипотеку. 

После проведения оценки вам представят отчет, в котором будет указана рыночная стоимость квартиры, а также ее ликвидационная стоимость (то есть цена при продаже в максимально короткие сроки).

Шаг 7. Оформить страховку

Страхование залоговой недвижимости — ваша обязанность по закону (ст. 31 № 102-ФЗ). Дополнительно банк может запросить оформление страхования жизни и здоровья заемщика, а при отказе — повысить процентную ставку по ипотеке. 

В теории от необязательного страхования можно отказаться в течение двух недель, пока действует период охлаждения (Указание Банка России № 6139), но договор может быть составлен таким образом, что после этого ваша ставка вырастет. 

Шаг 8. Подписать кредитный договор 

Договор — это документ с окончательными условиями кредитования. Они не всегда совпадают с условиям ипотечной заявки, поэтому рекомендуем внимательно прочитать документ перед подписанием. 

Подписание кредитного договора и подписание договора купли-продажи (а при покупке объекта в строящемся доме — ДДУ) происходит в один день. В этот момент обеим сторонам (покупателю и продавцу) нужно принести оригиналы всех документов, которые требовались ранее. 

Тогда же вам надо будет внести первоначальный взнос. 

Вот как это происходит: 

1. Покупатель и застройщик (или иной продавец) подписывают договор купли-продажи с использованием кредитных средств. 
2. Покупатель вносит первоначальный взнос.
3. Подписывается кредитный договор между заемщиком и банком. 
4. Через МФЦ стороны вносят изменения в Росреестр о переходе права собственности — это занимает до семи дней. 
5. После изменения данных в реестре банк переводит оставшуюся часть денег застройщику. 

После этого сделка завершается, вы становитесь владельцем квартиры и начинаете платить ипотеку. При этом договор купли-продажи может предусматривать и другой порядок внесения средств, читайте его внимательно. 

Резюме

Итак, чтобы оформить ипотеку для квартиры в новостройке, нужно: 

1. Определить сумму, которая вам необходима для покупки квартиры. 
2. Разослать предварительные заявки в банки. 
3. При необходимости найти созаемщика или поручителя. 
4. Выбрать квартиру исходя из той суммы, которую в среднем готовы одобрить вам банки. 
5. Отправить заявку в выбранный вами банк по выбранной программе. 
6. Получить предварительное одобрение. 
7. Провести оценку квартиры. 
8. Оформить на нее страховку. 
9. Провести сделку с подписанием договора купли-продажи и кредитного договора. 

Более конкретные условия и действия будут прописаны в ваших договорах кредитования и купли-продажи — внимательно изучите их перед подписанием. 

Выберите новостройку
на Циан

и успейте за льготной ипотекой до 1 июля

Выбрать