недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиИпотекаПрофессионалам

Ипотека обходится россиянам все дороже, несмотря на снижение ставок

16 268 7
Ипотека обходится россиянам все дороже, несмотря на снижение ставок
Россияне берут в долг у банков сумму, эквивалентную заработку за 6 лет 11 месяцев (еще год назад ипотечный кредит был сопоставим с зарплатой за 5 лет 10 месяцев). Заемщику придется работать дольше, чтобы закрыть кредит, несмотря на снижение ставок.

Циан проанализировал рынок ипотечного кредитования РФ на основе последних данных Центробанка. За год средний размер ипотечного кредита на новостройки вырос на 19% — до 3,68 млн рублей в январе–марте 2021 года (против 3,08 млн). Размер ипотечного кредита на вторичном рынке увеличился на 11% (с 2,23 до 2,48 млн рублей).

Количество ипотечных кредитов — на треть меньше, чем кварталом ранее

В I квартале 2020 года рынок ипотечного кредитования развивался еще в допандемийных реалиях: без субсидирования ставки на первичном рынке, с еще не подскочившими ценами на недвижимость и без ажиотажного спроса. Но даже снижение ставок не привело к кратному увеличению количества выданных ипотечных кредитов.

В I квартале 2021 года в целом по России выдано 418 тыс. ипотечных кредитов, что всего на четверть (26%) больше, чем в I квартале 2020-го, когда не было субсидирования и ключевая ставка не позволяла банкам снижать проценты по ипотеке.

Объем кредитования увеличился значительнее: из-за роста цен на жилье заемщикам приходилось брать бо́льшие суммы. За январь–март этого года выдано ипотечных кредитов на сумму 1,16 трлн рублей, что на 43% выше, чем в допандемийном I квартале 2020 года (812,7 млрд рублей).

Нынешние объемы выдачи не рекордные. В сравнении с предыдущим IV кварталом 2020 года количество выданных ипотечных кредитов сократилось на 32%, а объемы выдачи — на 27%. Показатели I квартала 2021 года оказались ниже и III квартала 2020-го. Пролонгация программы льготного кредитования до середины 2021 года перераспределила спрос на бо́льший временной отрезок. Кроме того, высокие цены тоже ограничивают активность потенциальных покупателей.

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Количество выданных ипотек за год увеличилось абсолютно по всем регионам. Но основная часть сделок на рынке жилищного кредитования приходится на отдельные регионы. К примеру, в 2020 году на десятку регионов пришлось 40,2% сделок.

В январе–марте тенденция усилилась. На 10 лидирующих по количеству сделок регионов приходится уже 42,3% ипотечных кредитов. Список субъектов с наибольшим количеством сделок не меняется. В лидерах традиционно Москва (7,6% всего рынка, +31% ипотечных кредитов за год), Московская область (доля 5,9%, +22% за год), Санкт-Петербург (5% рынка, +17% за год).

Динамика ипотечных сделок в I кв. 2021 года по сравнению с I кв. 2020 года


I кв. 2021 годаI кв. 2020 годаДинамика за год
Кол-во выданных ипотечных кредитов, тыс. ед.418,1332,426%
Объем выдачи, млрд рублей1,1630,81243%
Средняя сумма кредита2,782,5210%
Средняя ставка (в марте)5,917,82–1,91 п. п.
Средний срок ипотеки, месяцев (в марте)244228+16 месяцев
Объем задолженности по ипотеке, трлн рублей9,797,9423%

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Только четверть кредитов — на новостройки: спрос не смещается

Субсидирование ипотечных ставок на первичном рынке должно было стимулировать приобретение недвижимости именно в сегменте новостроек. Но ситуация фактически не изменилась: только четверть кредитов выдается в России на приобретение строящегося жилья. Аналогичные показатели были и в 2019 году.

Смещение спроса в пользу первичного рынка по количеству выданных ипотек наблюдалось только во II–III кварталах 2021 года, то есть первые месяцы субсидирования. Основная масса покупателей рассматривают для себя готовые объекты.

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Самая высокая доля ипотечных кредитов, выданных на покупку новостроек (среди всех жилищных кредитов) в I квартале 2021 года, — в Москве (40%), Санкт-Петербурге (39%) и Краснодарском крае (35%). Все они — лидеры по объему ввода жилья, то есть на выбор потенциальных клиентов представлено много новостроек.

Ипотека на первичном рынке практически не пользуется спросом в Чечне (1%), Ингушетии (3%) и Томской области (7%). В этих регионах подавляющая часть заемщиков выбрала уже готовые объекты вторичного рынка.

Таким образом, доля ипотеки на приобретение именно новостроек во многом определяется девелоперской активностью и структурой предложения. В регионах с низкими показателями ввода жилья субсидирование не работает на 100% — в первую очередь это касается регионов. Отдельно в Московской и Петербургской агломерациях 36% ипотечных кредитов было выдано на новостройки. В остальных регионах доля составила всего 22%.

В годовой динамике доля кредитов, приходящихся на первичный рынок, по стране не изменилась. Внутри отдельных регионов динамика более ярко выражена. Наибольшее смещение спроса в пользу строящихся объектов со стороны заемщиков отмечено в Курганской области, Севастополе, Крыму и Чукотском АО (+8–9 п. п. по сравнению с прошлым годом). Но количество сделок в этих субъектах минимально, поэтому такое перераспределение спроса не оказывает влияния на общестрановой показатель.

Есть и обратные примеры, когда доля ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке, за год существенно снизилась. От 18 до 25 п. п. уменьшилась доля ипотек в новостройках в Якутии, Бурятии и Ингушетии (в ней ипотека выдается по ставкам выше, чем в других субъектах РФ).

В Москве доля ипотечных кредитов на приобретение новостроек снизилась за год незначительно — с 41 до 40%. В Санкт-Петербурге падение более существенно — с 44 до 39%.

Трое из четверых покупателей, привлекающих ипотеку, продолжают выбирать готовое жилье на вторичном рынке, несмотря на отсутствие субсидирования со стороны государства.

Россияне берут ипотеку на 20 лет в размере семи годовых зарплат

Субсидирование ипотеки на приобретение новостроек привело к значительному росту цен на жилье при минимальном росте заработной платы. Согласно данным Росстата, средний уровень доходов после вычета налогов в России фактически остался прежним, увеличившись всего на 200 рублей. При этом средний размер ипотечного займа на первичном рынке, где действует льготное ипотечное кредитование, за тот же период вырос на 19% (3,68 млн рублей в I квартале 2021 года против 3,08 млн рублей в I квартале 2020-го, когда ипотека выдавалась под 8–9% годовых).

Сегодня заемщики берут в долг сумму, эквивалентную заработку за 6 лет 11 месяцев. Но с учетом начисленных процентов график платежей растягивается на 20 лет и 4 месяца. Для сравнения: год назад размер кредита был сопоставим с зарплатой за 5 лет 10 месяцев. Средний срок займа составлял 19 лет.

Заработная плата не успевает за индексацией цен на недвижимость — срок ипотечного кредита на первичном рынке вырос почти на полтора года. А сумма займа сопоставима с доходами за семь лет (вместо шести лет).

Размер ипотечного кредита на вторичном рынке вырос менее значительно — на 11% (с 2,23 до 2,48 млн рублей).

Ипотека vs зарплата

Циан выяснил, в каких регионах ипотека на первичном рынке составляет максимальное количество зарплат и как изменился показатель за год. Для этого учитывался средний уровень заработной платы после вычета налогов в I квартале 2020 и 2021 года, а также средний размер ипотечного кредита в данные периоды по каждому субъекту в отдельности.

Минимальное количество средних зарплат в сумме ипотечного кредита отмечено в Чукотском АО (37 месяцев, или чуть более трех лет), Ямало-Ненецком АО и Магаданской области (48 месяцев), что связано в первую очередь с высокими средними доходами — минимальная средняя заработная плата отмечена в Магаданской области (87 тыс. рублей), наибольшая — в Чукотском АО (порядка 108 тыс. рублей).

Самые внушительные кредиты относительно средних зарплат берут жители Северо-Кавказского ФО: в Ингушетии это 283 месяца работы, или более 23 годовых зарплат. В Чечне — 200 месяцев, или более 16 лет. В Дагестане — 181 месяц, или 15 лет. С таким существенным разрывом между суммой займа и реальными зарплатами и связана низкая востребованность ипотеки. Ипотечные ставки — выше средних по стране: банки закладывают повышенные риски в выдаче подобных кредитов.

В Москве и Санкт-Петербурге средний ипотечный кредит составляет чуть менее шести лет: 71 и 69 месяцев соответственно, что ниже, чем в целом по стране.

По сравнению с I кварталом 2020 года в шести регионах количество средних зарплат в сумме среднего ипотечного займа даже снизилось. Это Тыва (на полторы годовые зарплаты), что связано с изменением структуры спроса и минимальной выборкой (48 сделок за квартал). На восемь зарплат меньше сумма кредита стала в Курганской области. В остальных регионах (Воронежская и Пензенская области, Калмыкия, Чукотский АО) снижение минимально — до полугода.

В остальных субъектах РФ заемщикам приходится брать кредит на бо́льшее количество зарплат, чем год назад. Еще дополнительные четыре года работы и более по сравнению с прошлым годом включают ипотечные займы в Дагестане, Ингушетии и Чечне. На две–четыре годовые зарплаты увеличился ипотечный кредит в Брянской, Калужской, Нижегородской областях и Севастополе. В Москве средний кредит вырос на одну годовую зарплату (на 13 месяцев). В Санкт-Петербурге — на полторы годовых зарплаты (на 16 месяцев).

Если в среднем по РФ ипотека — это семь годовых зарплат, то в отдельных регионах этот показатель отличается как в бо́льшую, так и меньшую сторону. Например, жителям семи регионов придется работать более 10 лет, чтобы заработать сумму, эквивалентную ипотечному займу на первичном рынке. Причем пять из них находится в Северо-Кавказском ФО. В список также вошли Калмыкия и Мордовия (см. таблицу).

И обратная ситуация — менее пяти годовых зарплат в средней ипотеке — в семи регионах, причем четыре из них — в Дальневосточном ФО, где по отдельным регионам зарплаты сопоставимы со столичными.

«Ипотека превратилась в инструмент для фиксации роста цен»Циан также проанализировал, как менялось среднемесячное количество заработных плат в среднем размере ипотечного кредита на первичном рынке за последние шесть лет (после валютного кризиса 2014–2015 гг.).

По сравнению с 2015-м нынешним заемщикам нужно работать на два года и два месяца больше, чтобы заработать сумму, равную величине кредита. С 2015 по 2019 год прирост по количеству средних зарплат в сумме ипотечного кредита был минимальным: с 57 до 64 месяцев. Значительный рост начался с 2020 года (плюс шесть месяцев за год по сравнению с 2019 годом). Рекорд был поставлен в 2020-м (плюс 13 среднемесячных зарплат в сумме среднего займа). Причем на протяжении всех шести лет длительность ипотеки примерно в три раза превышает тот срок, за который заемщик зарабатывает сумму, равную займу.

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

«Казалось бы, при двух работающих в семье накопить недостающую сумму на квартиру в течение семи лет — это реальный расклад, — комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Однако большинство россиян все же предпочитают брать кредит сроком в три раза дольше — на 20 лет, а не копить самостоятельно. С одной стороны, играет роль желание жить здесь и сейчас, не откладывая приобретение жилья на несколько лет. С другой стороны, ипотека превратилась в инструмент для фиксации роста цен, поскольку жилье дорожает быстрее накоплений. Это делает стратегию отказа от кредита неэффективной как минимум в трети крупных городов».

По мнению эксперта, после завершения программы льготного кредитования многие вернутся к накоплениям, поскольку рост ключевой ставки повышает востребованность вкладов и доходность по ним.

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в I квартале 2021 года

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Комментарии 7
Сергей ТСТ22 мая 2021, 22:41

меня уже начало заводить , вечная тема , что цены растут и будут расти по 5-10 % в Месяц !!!! ... что то все приутихли , давно не смотрел объявления , куда делись фейковые объявление .. люди начали спускать в виду отсутствие фековых ориентиров на пару тройку миллионов выше выставленных .. народ может потерять ориентиры под конец и тогда будет грустно .. нужно почаще писать про рост , дефицит ... про бешеный спрос .. хочу чтоб однушка в хрущевке за третьим транспортным стоила , как вилла в Майями )))) чтоб они там завидовали нам ))))

Ответить
Дмитрий23 мая 2021, 10:14

а уже исподволь начинаются разговоры "экспертов" про кризис на рынке, про то, что цены высокие, что деньги последние отдавать не надо, попробуй еще потом продать. говорят и говорить это не моргнув глазом будут те же самые, кто весь год убеждал, что цены растут и будут расти в обозримой перспективе, многие годы, предложение снизилось, повышаться не будет, спрос, наоборот, будет стабильно высоким, что недвига это лучший, даже единственный инструмент сохранения, а то и преумножения имеющихся средств.

ID: 680960526 мая 2021, 15:35

Не цены фейковые, сейчас очень распространено оформление ипотеки без первого взноса (первый взнос фиктивный, даже деньги прогоняют через банк, есть ловкачи, которые такие услуги оказывают), вот и цена сделки в том же домклике задирается на величину такого фиктивного взноса. У людей есть возможность платить ежемесячный взнос, но нет пары миллионов на первый взнос.

Сергей ТСТ26 мая 2021, 15:49

Читал уже такое .. в Питере .. квартиры по 4 млн оформляют по 4,8 и 0,8 типа первоначальный взнос ... максимум что могут предложить .. это до НУЛЯ первоначальный взнос .. и НОЛЬ платежей до получение ключей , оба процесса уже имеют место быть , в отдельных ( тяжело продаваемых ) проектах ... тут главное успеть продать , ведь ипотека такая штука , что продавец получает реальные деньги здесь и сейчас , главное чтоб много народу поставило подпись .. продало свое будущее , чтоб оплатить застройщику " некая такая химера власти и бизнесса " .. они сейчас при власти .. зачем им оставлять на потом ... сейчас срубят бабла как в последний день , а те кто придет в власти потом , пусть дороги строят ,школы и инфраструктуру .... если бы была уверенность, что рынок недвижимости имеет будущее , такой истерии про рост цен и дефицит не было бы

Данил Чеботарев26 мая 2021, 13:25

Хорошая статья, спасибо

Ответить
Александр Тотсамый13 июня 2021, 12:03

У меня вопрос к специалистам по рынку загородной недвижимости. Длительное время мониторю продажи загородной недвижимости. Вижу объявления по продаже домов висят длительное время..до 5 лет! И цена сильно не уменьшается. Объявления , видно, что обслуживаются. Кто мне объяснит в чем фокус выставлять дома по нереально высокой цене ? В разы выше разумной цены! Я понимаю, что есть "заманушки". есть выставленные на "дурака". Но тут , похоже, что-то другое!

Ответить
Сергей ТСТ13 июня 2021, 15:29

массовое зомбирование со всех утюгов , фейковые объявление .ну вы итоге толпа задрала ценник ... Я НЕ СПЕЦИАЛИСТ ..знакомые покупали , выставленная цена было 7 млн купили за 4,5 млн ( средний ценник был примерно 6,5 мл в поселке летом в самый ажиотаж ..

редакцияeditorial@cian.ru