недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

Татарстан 2 969 8

Добрый день!

Хотим продать 1-к квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего, для этого думаем "перекинуть" ребенка в 2-к квартиру. По порядку:


Имеется в собственности 1-к квартира в пригороде, в которой доли распределены в степенях:

Мать: 17/20

Отец: 1/20

Дочь взрослая: 1/20

Дочь несовершеннолетняя: 1/20(долю выделили из-за мат капитала).


Так же имеется в собственности 2-к квартира в городе, где доли:

Мать: 1/3

Отец: 1/3

Дочь взрослая: 1/3.


Мы обдумали несколько схем, как получить разрешение опеки на продажу, подскажите какой самый правильный?


1) Самый простой способ, это выделение доли в 2-к квартире через дарение, когда старшая сестра дарит свою долю в 2-к квартире в обмен на разрешение отчуждения доли несовершеннолетнего в 1-к квартире. Но как я понял, дарение не подразумевает ответных обязательств со стороны одаряемого, поэтому права отчуждения не возникает, я прав?


2) Второй способ, через третье лицо. В этом случае отец продает через ДКП свою долю в 2-к квартире третьему лицу(это я, его тесть, т.е. муж старшей дочери). Затем подаются документы в опеку, где несовершеннолетнему ребенку при продаже 1-к квартиры взамен покупается у третьего лица(у меня) 1/3 доли в 2-к квартире. Возникает вопрос, отношения свойства между мной и тещей могут быть основанием для отказа в разрешении сделки органами опеки?


P.S. Стандартный способ, с выделением доли во вновь приобретаемом имуществе в нашем случае не работает, т.к. деньги от продажи пойдут на частичное покрытие ипотеки в другой 3-к квартире, в которой в настоящее время и проживает семья.




Советы 8
Александр ВороничЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 марта 2020, 15:47

Здравствуйте.
1) Этот вариант следует согласовать с опекой. В Москве и Подмосковье такие сделки опека не разрешает.
2) Всё же Вы не тесть, а зять в этом случае. Пункт 3 статьи 37ГК говорит: Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Если Вы купите на себя, то Ваша жена (старшая дочь) будет собственником по Семейному Кодексу, а значит будет продавцом, что прямо запрещено. Даже если этого никто не заметит, пропустит опека и зарегистрирует Росреестр, то эта сделка будет незаконна. Нужен либо брачный контракт Ваш с женой, но здесь можно будет усмотреть признаки притворности, или другое третье лицо.

Собственник18 марта 2020, 16:14

Александр, благодарю за комментарий!
"Нужен либо брачный контракт Ваш с женой, но здесь можно будет усмотреть признаки притворности" - какой орган в данном случае может усмотреть данные признаки? речь ведь не идет о брачном контракте с целью скрытия имущества должника или банкрота, т.е. заинтересованных лиц в признании контакта притворным вроде бы и нет.

Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 марта 2020, 16:29

Кто и когда это может вскрыть - вопрос второй. Первый вопрос в том, что все участники сделки понимают, что не всё ровно и вопросы могут быть. Вероятность наступления негативных последствий действительно крайне мала и скорее теоретическая, но она есть. Степень риска я думаю, что Вы сами в состоянии оценить.

Собственник18 марта 2020, 15:45

Дополню, ребенку 11 лет, так что за него пока полностью отвечают родители.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 марта 2020, 16:20

Добрый день.
В регионах разрешают продать, а взамен подарить. Обратитесь в органы опеки и получите ответ от первоисточника.
Второй способ абсолютно законен и реален, хотя и на грани "фола". Никто не будет вникать в степень Вашего родства. Вся ответственность за сделку возлагается исключительно на родителей.

Собственник18 марта 2020, 16:48

Здравствуйте Даниил!
В опеку к сожалению ходил не я, а законный представитель ребенка, т.е. моя тёща. На консультации действительно что-то сказали насчет дарения, но я не хочу быть "глухим телефоном".
Видимо придется сходить еще раз и подготовить все документы для комиссии. В любом случае большое спасибо Вам за комментарий.
PS - насчет второго способа, реально в случае наличия брачного договора, или его наличие необязательно, как Вы считаете?

Надежда Гарнюк19 марта 2020, 12:53

Слишком долгий путь. Попробуйте, как советовали выше, подарить ребенку долю в 2-х к.кв, и не 1/3, а также 1/20, это все равно бОльшая доля, чем была, в регионах часто это проходит. Поскольку 1/20 достаточно малая доля, можно попробовать попросит разрешения на размещение денежных средств от продажи доли ребенка на счет с одновременным обязательством о выделении ему в будущем той же 1/20(и менее) в 3-х к.кв. Особенно, если очевидно, что после продажи 1-о к.кв , средств этих будет достаточно для полного погашения ипотеки. Все это нужно грамотно и убедительно донести до опеки. Это один из путей, решение же опеки предугадать невозможно.

Собственник19 марта 2020, 13:18

Надежда благодарю за ответ! К сожалению средств с продажи 1-к кв недостаточно для полного погашения ипотеки 3-к кв. Вариант с выделением денежных средств мы рассматривали, однако один знакомый риэлтор высказала мысль, что такой вариант опека разрешает лишь в том случае, если семья уезжает за границу на ПМЖ,

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru