недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Покупка квартиры с неполной суммой в ДКП

Москва 7 433 26

Добрый вечер. Подскажите пжл как лучше поступить в моей ситуации. Хочу купить квартиру, трешка в новостройке без отделки, продавец покупал ее у застройщика, 5 лет со дня оформления собственности не прошло. Продавец покупал ее за 10700 и хочет эту сумму указать в дкп, а нам продает за 14800. В квартире никто прописан не был, собственник один, женат (от жены будет нотариальное согласие на продажу), обременения отсутствуют, также наш риелтор затребовал с продавца справки из пнд ( с мед.освидетельствованием)и нд и справку об отсутствии обязательств перед застройщиком. Покупаем за наличку, будет две расписки: на сумму 10700 и на остаток расписка-обязательство. Наш риелтор говорит, что никаких проблем не возникнет, у продавца не будет оснований подать в суд на расторжение и это все не просто сделать. Что это довольно обыденная практика. Но я все равно нервничаю, т.к. это будет наша единственная квартира. Альтернатив на рынке по устраивающим меня параметрам больше нет, можно купить только у застройщика, но там квартира с гораздо менее удачной планировкой и меньшим метражем. Зато без рисков. Скажите, стоит ли соглашаться на такую сделку? Не может ли потом продавец обратится в суд скажем с признанием сделки кабальной? Или послушать нашего риелтора и расслабиться?

Заранее спасибо за ответ.

 

 

 

Советы 26
Александр ВороничЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 января 2020, 21:57

Расписка на разницу будет иметь силу. Предъявив её Вы лишитесь статуса добросовестного приобретателя и станете соучастником налогового преступления.

Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 января 2020, 17:53

Здравствуйте. В свете последних изменений в законодательстве, инициировать расторжение может не только продавец, но и третье лицо. Например конкурсный управляющий. А в данном случае Вы точно не будете добросовестным приобретателем.

ID: 474783525 января 2020, 17:58

А как проверить квартиру, чтобы потом на расторжение не подали 3 лица? Например тот же конкурсный управляющий? Возможно ли это вообще? В выписке ЕГРН обременения отсутствуют.

Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 января 2020, 18:00

Как и что проверять - должен знать Ваш риэлтор. Если проверки ограничены только заказом выписки из ЕГРН и запросом справок из диспансера, то это мало.

Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 января 2020, 19:50

Очень заманчивая схема заработка..)) В документах указывается 10 700, по факту получаешь 14 800...Спустя небольшое время инициируется нЕкая проблема и пишется заявление в суд...На суде возвращается 10 700 ( как в договоре)...А чистого заработка 4 млн...))) странно, что ваш риелтор этого не знает........

ID: 474783525 января 2020, 20:19

А расписки на суде не имеют силы? Или еще что-то можно написать?

не риэлтор5 января 2020, 21:15

"Скажите, стоит ли соглашаться на такую сделку? Не может ли потом продавец обратится в суд скажем с признанием сделки кабальной? Или послушать нашего риелтора и расслабиться?" - прямого ответа здесь нет, решение принимает только субъект ситуации в зависимости от своих личных качеств характера. кто по жизни не робкого десятка и склонен рисковать - скорее выберет первый вариант, кто весьма (иногда чрезмерно) осторожен - выберет второй.
схема абсолютно рабочая, ваш риэлтор прав. что касается последующх претензий со стороны продавца - то предъявить их не так-то просто. как говорилось в старой пьесе, "война - это не покер, ее нельзя объявлять когда вздумается"(с). однако, и случаи целенаправленного кидалова тоже встречаются время от времени.
я бы лично не связывался, но тут уже решать только вам: стоит ли овчинка выделки, последняя ли это такая классная квартира или можно подыскать что-то по более надежной схеме.
в противовес можно добавить, что оспорить можно и полную стоимость, получить обратно квартиру, обложиться справками и выплачивать в год по чайной ложке. всякое бывает.

ID: 474783525 января 2020, 21:27

В том то и дело что последняя. Трешка с двумя санузлами и кухней почти 20м.
Мы вообще уже забронировали квартиру у застройщика в этом же доме, но она на 12 квадратов меньше и нет кухни-гостиной.
А так рассматривали только этот дом, другие в округе все старые. Если бы был выбор то не решилась бы на такую схему.
Квартира продается через Инком-недвижимость кстати.
Изначально бронировали у застройщика такую же планировку как это сомнительная, но не успели купить, кто-то нас опередил. Забронили другую, хуже, т.к. выбора нет и тут появляется она...

Ирина Щербинина5 января 2020, 21:31

Для подстраховки попросите своего риэлтора проверить продавца на банкротство и наличие судебных претензий к нему.

ID: 474783525 января 2020, 22:04

Я думаю, что надо запросить выписку ЕГРП, посмотреть нет ли там обременений, на сайте судебных приставов есть ли исполнительное производство по собственнику, также нет ли у него банкротства физ.лица, нотариальную справку на согласие жены на сделку, справки из пнд и нд, выписку из домовой книги и из финансово-лицевого счета. Что-то еще надо?Прописанных в квартире никогда не было.
Релтор сказал, что после праздников запросит все справки и еще какие-то запросы сделает. Я не стала у него по телефону спрашивать

Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 января 2020, 22:26

Я думаю, что нужно обсудить с продавцом условия, при которых вся сумма будет указана в договоре. Это главное.

Стас6 января 2020, 0:17

Так пол страны покупают, продают квартиры. Если человек адекватный и нормальный то он не обманет, а так и засройщик может обмануть...

Надежда Гарнюк6 января 2020, 11:10

Если у продавца эта квартира единственная, то хватит и 3-х, а не 5-ти лет владения. Уточняйте вместе с Вашим риэлтором.

Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 января 2020, 12:12

Здравствуйте. Занижение это обычная практика, вот только у каждого риэлтора свой лимит. Я более 1 млн не покупал ни разу, всё таки суммы более несколько рискованные, тем более в свете последних законодательных изменений.
Проверить Продавца на банкротство возможно, но также нужно учесть, что он далее в течении 3-х последующих лет не должен под него попасть- тут Вам гарантию никто не даст на момент сделки.
С уважением.

ID: 474783526 января 2020, 13:40

Это тогда получается, что на вторичке вообще лучше ничего не брать. Даже за полную стоимость. Т.к. если в течение 3х лет после продажи продавец будет банкротом, то квартиру у меня все равно отберут

Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 января 2020, 14:00

"..Это тогда получается, что на вторичке вообще лучше ничего не брать.." - соглашусь, что лучше вообще ничего не брать..Нигде..Ничего..Вообще.. Чтобы нЕбыло собственности..Тогда никто не пострадает ни от банкротства застройщика, ни от афер со стороны продавцов/покупателей/риелторов и, как следствие, прекратится охота и криминал на собственников( одиноких в том числе), отпадет необходимость платить налоги и вообще - нет недвижимости-нет проблем!))

Светлана Железнова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 января 2020, 15:00

"Покупка квартиры с неполной суммой в ДКП" --- Если Продавец хочет продать квартиру - а Вы будете настаивать на полной сумме в договоре - то он Вам её продаст. Только полная стоимость в ДКП и Все в договоре прописать: не привлекался, не состоял, не банкрот, не в залоге и т. д. При получении 4,1 мил. руб прибыли -заплатить 500 тыс налога - это нормально и не смертельно для Продавца.

ID: 474783526 января 2020, 16:08

Читала сейчас про банкротство и у меня такой вопрос: если сейчас у продавца нет никаких долгов и исполнительных производств (м.б. есть кредиты, но это наверно надо с него справку из бюро кредитных историй просить?) И я покупаю у него квартиру за полную стоимость в ДКП, а через, предположим, год после сделки продавец объявлен банкротом как физ лицо, то могут ли у меня забрать квартиру? М.б. продавец сечас берет кредит и сейчас все ОК с ним, а через какое-то время он перестает платить по кредиту? Я же не могу никак это предугадать.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
6 января 2020, 17:47

Добрый вечер. Да, это обычная, но рискованная практика. Дело в том, что на 100% предусмотреть риски связанные с возможным банкротством продавца просто невозможно и основано это на действующем законодательстве. Просто небольшой пример и именно про банкротство, остальные нюансы опускаем... рассматриваются все сделки банкрота за предшествующие три года до момента начала процедуры банкротства. Допустим, покупаете в 2020-м, а в 2022-м он берет кредит, не платит по нему и инициирует процесс банкротства. Так вот, Ваша сделка без внимания не останется. Кроме того, она заведомо по нерыночным условиям проходит, т.е. наверняка оценка объекта на сегодня будет больше, чем 10.7 м.р. Вот так.

ID: 474783526 января 2020, 20:33

Вобщем написала нашему риэлтору, что мы готовы за 15100 купить квартиру, цену в договоре указать 14800. Т.е. 300 тыс я плачу налог за продавца, а 200 тыс. -продавец сам заплатит. Или мы не будем покупать вообще, т.к. цена явно ниже рынка. Но 14800 для трешки без отделки на окраине Москвы я думаю номальная цена. Правильно ли я решила? По банкротству я так понимаю она не попалет в таком случае в разряд подозрительных?
Понимаю, что нужно решать этот вопрос со своим риелтором, но просто в его практике не было никаких прецедентов по сделкам и хотелось бы выслушать мнения других спецов

Хон Г.7 января 2020, 18:12

Добавьте пункт в ДКП: "В случае притязаний на объект сделки, в установленном законом порядке третьих лиц в том числе органов власти, Продавец обязуется компенсировать "такую-то" стоимость и т.д. и т.п.." и не очень понятна дельта между 10 700 и 14 800, если срок владения менее 5-ти лет, то налог он даже с 1 000 будет платить, а по хорошему Вас это не должно касаться никак, налоги проблема продавца, пусть включает в стоимость, и продаёт, если кому понравится цена, на мой взгляд авантюра

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
7 января 2020, 20:21

В случае расторжения сделки каждая сторона возвращается в исходное состояние и получает то, что имела до договора: продавец соответственно квартиру, покупатель деньги. Никакие дополнительные пункты в договоре про всякие компенсации и тем более, как некоторые пишут про покупку аналогичной квартиры взамен, не имеют никакой практической ценности.

ID: 474783528 января 2020, 0:38

А почему налог с 1000? Я считаю так: 14800 минус цена его покупки, т.е. 10700 получается 4100 прибыли. Умножаем эту сумму на 13% - 533 т.р. налог или я неправильно считаю?

Надежда Гарнюк8 января 2020, 11:37

Потому что мы не знаем, кто такой Хон Г. и почему он так решил. Ваш расчет верный, Но без учета кадастровой, а с учетом ее будет еще вернее.

ID: 474783529 января 2020, 13:06

Все. Сегодня муж вытребовал назад аванс по расписке от риелтора. Возвращать не хотели. Но в итоге вернули. Муж надавил.
И, кстати, объявление, за которое был внесен аванс даже не сняли с продажи.
И вариант с оплатой нами больше половины налога за продавца его не устроил (хотя это риэлтор так сказала, но я думаю, что она не звонила продавцу), мы должны были весь оплатить. И мы отказались. Будем брать новостройку.
Всем спасибо за рекомендации :)))

Олег Владимирович Квятковский

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 января 2020, 20:58

Добрый день!
Теперь какие планы? Вы довольны эффективностью своей работы по приобретению новых навыков? Как будете использовать полученные навыки? Будете продолжать тратить свое время или воспользуетесь временем и знаниями специалистов? Уверен, вы знаете все риски, которые есть в сделках на первичном рынке жилья. С уважением, Олег Владимирович

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru