недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Агент и юрист в сделке с недвижимостью - каждый должен заниматься своим делом.

11 134 37 Блог специалиста 2
Агент (риелтор) – в первую очередь хороший продажник. Его главная задача – продать или купить объект по наиболее выгодной цене, в случае необходимости подобрать альтернативный объект, успешно провести переговоры по цене и срокам. Агент, имеющий значительный опыт проведения сделок с недвижимостью, знаком с некоторыми юридическими тонкостями, однако этого зачастую недостаточно для минимизации рисков, возникающих при продаже/покупке и даже аренде объекта недвижимости. Хороший юрист, имеющий опыт работы в указанной сфере, видит ситуацию гораздо глубже и шире, чем агент, даже опытный.
Очень часто агент акцентирует внимание и бывает чересчур принципиален в моментах, не имеющих большого значения в сделке, подстраховывает клиента заявлениями, которые в случае наступления негативных последствий не будут иметь в суде никакого значения. Очень часто вижу, как, сталкиваясь с нестандартной ситуацией и испытывая недостаток знаний, агенты дают задний ход и предпочитают найти клиенту другой объект недвижимости, тратя при этом его время и силы, что совершенно не допустимо в период, когда курс скачет, цены на недвижимость растут и клиент «выгорает», еще дальше отодвигаясь
от своей цели.
Пример из моей практики: мы продавали квартиру, собственники (брат с сестрой) получили ее в наследство по завещанию от тети. На момент смерти возможных наследников, претендующих на обязательную долю (нетрудоспособные родители, переживший супруг, дети и иждивенцы) не было. Однако, агент покупателя, не зная тонкости наследственного права, начал требовать от наших клиентов-продавцов, чтобы те до сделки предоставили нотариально заверенные отказы от обязательной доли
в наследстве от сестер умершей. Во-первых, сестры по закону не имели никакого права на обязательную долю в наследстве, во-вторых, подобные заявления имеют правовую силу только в том случае, если они сделаны в течение срока для принятия наследства (6 месяцев с момента смерти наследодателя). В таких случаях, когда агент покупателя чересчур категоричен, а продавец заинтересован в сделке, можно пойти навстречу и сделать подобные заявления, тем более что нотариус в данном случае не несет ответственности за информацию, изложенную в заявлении, удостоверяя только подпись и личность заявителя. Но в нашем случае одна из сестер наследодателя находилась в другой стране, чем и усложнялось получение бесполезной бумаги. В результате клиентов, которым очень понравилась квартира и цена была подходящей, агент от покупки отговорила.
Юрист, особенно тот, кто имеет в своем багаже правоприменительную практику (представительствует в суде), легко заранее может просчитать все риски клиента и разложить ему всю ситуацию в целом. Юрист легко составит нестандартный документ, исходя из конкретной ситуации, чего не сможет сделать агент без специальных знаний законодательства. Хороший юрист не работает по шаблону и Вы получаете качественное правовое сопровождение Вашей сделки, минимум рисков и полное понимание вопроса.
По этому поводу еще один пример из моей практики: одним из самых главных и опасных заблуждений агентов, работающих без правовой поддержки, является требование второй расписки «на разницу» в случае, если стоимость в договоре купли-продажи занижена. Ситуация классическая. Квартира была приватизирована и вскоре после приватизации продана фактически за 16 млн. рублей, в договоре же указали 1 млн. рублей. Ко мне обратились уже на этапе судебного разбирательства, когда покупатель, приобретший квартиру и сделавший там ремонт, перепродал ее за полную стоимость и в суде требовал избавить его от уплаты налогов в связи с тем, что квартиру он купил не за 1 млн., а за 16 млн. (в суд была предоставлена вторая расписка «на разницу» – это к вниманию тех продавцов, кого покупатели
убеждают в своей вменяемости и обещают эту расписку в налоговую не носить).
Продавцам в суде удалось признать распиской по договору купли-продажи расписку на 1 млн. рублей, а вторую – не действительной. И вот тут у меня возникает вопрос: от чего страхуют своих клиентов агенты, требующие вместо документа, реально страхующего покупателя квартиры, расписку «на разницу», которую в суде можно признать документом, к договору купли-продажи не относящимся?

Выдержки из этой статьи в разделе Аналитика - Точка зрения Журнала Квадрум.
http://journal.kvadroom.ru/analitica/tochka_zreniya/material_46867.html
Комментарии 37
Анна Леонидовна11 сентября 2015, 12:00

Вопрос номер раз: Статья написана не сейчас? - потому как читаю: "..что совершенно недопустимо в период, когда курс скачет, цены на недвижимость растут и клиент «выгорает»" Или наоборот - где сейчас растут цены?

Вопрос номер два: на каком основании суд признал вторую расписку (на разницу) недействительной, какова была формулировка в данной расписке, что на эту тему сказала налоговая, кто к Вам обратился за помощью - продавец или покупатель, ваши ему советы, пожалуйста, поподробнее.

Ответить
Ольга Клочкова11 сентября 2015, 17:23

Да, статья написана в период роста цен.

По второму вопросу: я не буду перечислять все правовые основания для вынесения такого решения, в целом позиция такова - в договоре купли-продажи стоимость квартиры указана в размере 1 млн. рублей, расписка на указанную сумму и есть расписка к договору купли-продажи, вторую признали к договору не относящейся. Ко мне обратились продавцы, но после того, как в иске их покупателю отказали, он через некоторое подал новый иск - о неосновательном обогащении на сумму разницы во второй расписке. Формулировка была классическая "в дополнение к ранее полученной сумме за проданную квартиру". Неосновательное обогащение - не мой профиль, поэтому я им рекомендовала другого специалиста для представления интересов по новому делу.

Анна Леонидовна13 сентября 2015, 0:42

Ольга, спасибо за спокойный адекватный ответ!

Анна Леонидовна11 сентября 2015, 12:08

Да и ещё, вдогонку: очень часто опытный агент прекрасно знает, что многие требуемые им с Продавцов, например, бумажки не имеют юридической силы, не будут приняты в суде в качестве доказательств. Но!!! Они имеют очень большое влияние на Продавцов, которые вынуждены в результате осознать серьёзность своих действий и возможные последствия. Так что зачастую все эти справки/расписки, начиная с ПНД/НД - это важный организационный момент. Не забывайте, квартиры продают такие же обычные люди, которые, как и покупатели, не юристы. А уж если эти обыватели "на всякий случай" обратились за юридической помощью в крайнюю юридическую контору у метро, проходя мимо - это вообще настоящая катастрофа :-))

Ответить
Ольга Клочкова11 сентября 2015, 17:25

Юристы из другой сферы - это вообще отдельная тема. И я говорила не о тех случаях, когда заодно с доверенностью можно пару заявлений у нотариуса сделать, а о тех, когда агент видит риски там, где их нет.

Олег Волков11 сентября 2015, 13:39

Согласен в частности необходимости делить работу агента и юриста... садить агента на подготовку документов к сделки и гонять его на регистрацию.."не то пальто"....))))

Ответить
Ольга Клочкова11 сентября 2015, 17:31

Дело в том, что техническая работа для юриста-профессионала - это тоже не самая интересная и важная задача. Надеюсь, Вы правовую поддержку видите не только в этом.

Евгений Веретильный11 сентября 2015, 13:40

Грамотный юрист - жилищник является хорошим помощником в нашем деле. А расписку на разницу суд рассматривает только, если в исковом оспаривается недействительность сделки по причине кабальности.

Ответить
Ольга Клочкова11 сентября 2015, 17:28

В данном случае покупатель-истец хотел признать, что фактически квартира стоила дороже, чем указано в договоре и подтверждал это второй распиской, т.к. в налоговой ее не приняли в качестве документа, подтверждающего фактические затраты на приобретение объекта.

Евгений Веретильный11 сентября 2015, 19:47

Судя по всему, этот человек проигнорировал не только помощь юриста, но и помощь риэлтора.

Олег Волков11 сентября 2015, 14:02

согласен, Евгений..

Ответить
Ольга Каменькова11 сентября 2015, 15:42

Анна Леонидовна, по поводу конторки у метро - сильно сказано ))) поддерживаю!

Ответить
Евгений Веретильный11 сентября 2015, 15:54

Бывает и не у метро, только от этого не легче! У меня друзья судились с бывшими родственниками за квартиру, адвоката нашли не доходя до метро - конторка в арке! Суд проиграли вчистую, и районный и городской. Адвокат им запрещал ходить на заседания, а как потом выяснилось - и сам не ходил... Его потом самого привлекли по ук, да что толку - квартира тю-тю(((
А ведь я им рекомендовал хорошего адвоката по недвижимости, но им дорого показалось....

Ольга Каменькова11 сентября 2015, 23:34

У метро это образно. Ключевое слово "конторка".

Олег Волков11 сентября 2015, 17:41

конечно не только в этом, Ольга.. готовить документы и сопровождать сделки может и молодой специалист, набирающийся опыта... согласен с Евгением, что СПЕЦИАЛИСТ на вес золота...))))

Ответить
Олег Кузнецов11 сентября 2015, 20:31

Мне на днях один юрист, на голубом глазу и на пальцах доказывал, что при продаже квартиры приобретенной в браке где титульным собственником является один из супругов, второй участвует в договоре как продавец. Супружеская доля есть? Есть. Значит тоже продавец. Спорить не стал, предложил составить договор, за денги, жду.

Ответить
Ольга Каменькова11 сентября 2015, 23:32

Я так же много таких "кадров" встречала.)

Наталья Тамарина12 сентября 2015, 1:15

"Любая прихоть за Ваши деньги" - любимая фраза, которая блуждает на нашем поприще. Ну почему мои клиенты должны что-то подписывать из-за некомпетентности котрагента? Практикующий нотариус по сделкам с недвижимостью никогда не подпишет абсурд!
Юрист на стороне заказчика тоже не согласится с этим. Обоснуйте свою боязнь, обоснуйте!!! Когда агенты начинают требовать ненужные заявления, скрипя зубами, закатывая глаза, и бить кулаком по столу.... сделку не валю.... ставлю ему мозги аккуратно, сама разъясняю, что к чему. В крайнем случае на сцену выходит наш юрист.

Ответить
Ольга Клочкова15 сентября 2015, 14:05

Всем мозги не выправить. Иногда проще согласиться с чем-то, что не создает рисков для клиента и получить нужный результат. Иначе происходит подмена цели и вместо подготовки к сделке идет битва юристов :)

Наталья Тамарина16 сентября 2015, 1:00

"Битва юристов" звучит устрашающе. Как правило, нормальные юристы не доводят до битвы.
Z всегда против абсурдных бумажек, которые ни каким боком не касаются данной сделки. Ну давайте тогда ДКП одним шаблоном, включающий все возможные статьи и пункты, листов так на 10, подходящим для всех вариантов сделок, выкатим на рынок как догму! Что за фигня получится?))))

Олег Кузнецов16 сентября 2015, 8:10

Я однажды давно, делал ДКП, как всегда с предыдущего, сдал, зарегистрировали, получил, смотрю а там после 9 пункта идет сразу 11. Ну так вышло, проглядел. Звоню регистратору (государственному), а он говорит, Олег, мы читаем и проверяем только вот эти три пункта, а если мы будем читать всю ту белеберду, что вы пишите в остальном, то мозг разорвется.

Евгений Черных16 сентября 2015, 15:25

Был подобный случай и у меня в феврале 2010 года )))
Кстати такое впечатление что регистраторы вообще не читают договора - "е" и "ё" не заметили а сделка по мат.капиталу шла (потом замаялся переделывать - ПФР придрался), читал документы зарегистрированные с ошибками и опечатками и т.д.

Борис Д13 сентября 2015, 21:15

Это всё конечно хорошо, но юрист работает с документами, а то, что на бумаге, далеко не всегда совпадает с реальностью. Так что еще нужна, так сказать, оперативная проверка - с соседями поговорить, с собственником, лично на могилку съездить, если надо и т.д.

Ответить
Наталья Тамарина14 сентября 2015, 0:25

Ну да! Агент 007!)))
Последний раз, когда я ходила по соседями "поговорить", чуть не обернулся обезьянником. Это хорошо, что у меня были визитки, паспорт, официальное направление от юриста с печатью к председателю ЖСК со списком вопросов! ( И то, всем известно, что это тоже ни о чем).
Бдительная бабулька вызвала ментов, якобы " ходуть тут всякие! Вынюхивають! Выспрашивають! Аферисты!!! Туды их в качель!!!"

Наталья Тамарина14 сентября 2015, 0:29

"Лично на могилу съездить".... ух... И такое было у моих коллег, ездили, выясняли, кто хоронил и все такое.... Тьфу-тьфу-тьфу, на пришлось мне работать с такими квартирками, да и не буду!

Борис Д14 сентября 2015, 1:14

>>> на пришлось мне работать с такими квартирками, да и не буду!

А вы и не узнаете, что квартирка "такая".

Пример из 90-х:
В примере три квартиры А, Б, В. Контингент в паре квартир уязвимый. В реальности происходит цепочка обменов: А - Б - В. Через некоторое время во всех базах данных и по всем документам в паспортном столе цепочка принимает следующий вид: А - В. В квартре Б оказываются совершенно левые люди, не имевшие отношения ни к А, ни к В.

Каким образом вы только по документам могли бы узнать о реальной цепочке: А - Б - В?

Думаю, подобных приветов из 90-х может быть множество. Понятно, сроки давности, но всё же.

Борис Д14 сентября 2015, 1:22

Также (в плане проверки варианта) мне не нравится практика риэлтеров избегать контактов между покупателем и продавцом. Всё же покупателю важно лично оценить адекватность и состояние продавца.

Наталья Тамарина14 сентября 2015, 1:42

Перед тем, как ехать, узнаем, что понаписано в официалке, которое для суда, если что.. ..Если есть сомнения, то ... агент 007 не действует! Соседи, и все остальные, могут дать инфу только ту, которую знают по жизни. Не более того. Это же не означает, что они последняя инстанция, соответствующая законодательству. Не забывайте про слухи, зависть, невнимательность и неосведомленность. Все относительно в этой проверке , типа на слух.

Наталья Тамарина14 сентября 2015, 1:46

"Борис, 14 сентября 2015, 01:22
Также (в плане проверки варианта) мне не нравится практика риэлтеров избегать контактов между покупателем и продавцом. Всё же покупателю важно лично оценить адекватность и состояние продавца".

За последние ... примерно три года.... я не избегаю встречи на авансах покупателей и продавцов! Более того, оригиналы документов не отнимаю! Только , если сами не дают, от того, что нет времени заниматься всеми делами и хотят приехать только на сделку или на аванс.

Наталья Тамарина14 сентября 2015, 1:49

Вопрос к Борису. А как покупатели лично оценят адекватность продавцов??

Борис Д14 сентября 2015, 11:13

Наталья Тамарина, разумеется, что такая информация, собранная от бабушек, не является истиной в последней инстанции и нуждается в дальнейшей проверке, но всё же она очень полезна. Уйдем в сторону от криминала и рассмотрим другие примеры. Например, я недавно с родителями праздно беседовал (живу от них отдельно), и они мне рассказали, что в соседнем доме имеются проблемы что-то там с подводными водами: постоянно образуются провалы с водой, их засыпают и что-то в этом роде. Да, такая информация конечно нуждается в проверке. И я потом подумал: а если какому-нибудь покупателю понравится квартира в этом доме, он и его агент вообще узнают ли об этой проблеме? Как? Проверят ли ее серьезность?

В общем бабушки, прожившие в доме не один десяток лет - это ценнейший источник информации. И в криминальных случаях он более достоверный, чем документы. Да и адекватность потенциальных соседей (т.е. окружение) также полезно еще перед покупкой оценить.

>>> А как покупатели лично оценят адекватность продавцов??

Ну, крайние случаи неадекватности (или например алкоголизма) сразу по лицу видны. А если с виду всё нормально, то можно просто "про жизнь" поболтать, естественно потом проверив полученные факты из жизни продавца. А если еще и свой семейный фотоальбом покажет, то многие вопросы сразу отпадут. Также можно заранее вопросы продумать, чтобы по ответам на них понять, его эта квартира или нет. И т.д. и т.п.

Наталья Тамарина16 сентября 2015, 1:04

Что Вам видно по лицу? на лбу справка висит? А не видели приличные лица, на Ваш взгляд, которые состояли на учете с крайней формой шизофрении?

Борис Д16 сентября 2015, 9:31

Наталья Тамарина,
Да, и на лбу часто много сразу написано. Давайте не будем абсолютизировать. Проблемного человека в большинстве случаев сразу видно. А если с виду всё ок, то можно беседу построить таким образом, чтобы выяснить реальный это собственник или подставной.

Да и не про учет в ПНД речь (у нас полстраны на учете, ну полечился чел от депрессии - ничего страшного, это не проблема), а про выявление наличия факта давления на собственника или факта введения его в заблуждение. А ассоциального или страдающего той или иной зависимостью гражданина сразу видно. И нежелание показывать собственника - это один из признаков, сопутствующий криминалу.

А чисто документальной проверки во многих случаях явно не достаточно.

Ольга Клочкова14 сентября 2015, 21:16

Такие ситуации бывают редко. Я вообще считаю, что работая командой, юрист и агент могут гораздо больше, чем каждый по-отдельности. Однажды мы с экспертом по недвижимости проводили некое "расследование" с опросами соседей и звонками, в результате чего нашли обиженного наследника, готового в случае чего оспаривать сделку и имеющего для этого достаточно оснований.

Ответить
Святослав Теплов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 сентября 2015, 15:53

Всё таки чаще юристы нацелены развалить сделку, а риэлторы склеить. А тут описано всё - вроде наооборот ?....

Ответить
Борис Д15 сентября 2015, 17:08

Святослав, это когда юрист не в связке с риэлтером, есть конфликт интересов. А если в связке, то должен быть кумулятивный эффект. Я полностью согласен с автором.

Ольга Клочкова15 сентября 2015, 17:49

Есть специалисты, которые ищут возможности, а есть те, кто видит только препятствия. Вторая позиция, на мой взгляд, возникает из-за недостатка знаний. Ведь кто-то хочет быть профессионалом, а кто-то просто зарабатывает деньги.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru